S P É C 1 A L I M M 0 BI L IE R D E B U R E A U

"Une direction immobilière à la carte"

Martine Mariez est directrice générale de Chrysopée, une toute jeune société qui réalise des audits sur toutes les questions immobilières (la finance, le droit, la restructuration d'espaces, la technique, l'organisation, etc.) auxquelles se heurtent des chefs d'entreprise. Elle propose une "direction immobilière" externalisée, sous forme de missions qui vont bien au-delà de la simple transaction.

A partir de quelle taille une entreprise peut-elle avoir besoin de vos conseils ?

Martine Mariez - Même les entreprises qui sont installées sur un seul site -c'est-à-dire le gros de l'économie française- peuvent un jour vouloir déménager renégocier un bail, connaître le coût de leur logement, étudier une réorganisation de leurs services. La plupart -et c'est vrai aussi pour certains grands groupes - n'ont qu'une vague idée de ce que vaut leur patrimoine, ou de ce que leur coûte leur immeuble. Cela peut mener à des situations dramatiques : dans le cas du rachat d'une société par exemple, l'évaluation d'un actif peut modifier lourdement sa valeur., Chrysopée est capable de proposer un audit ponctuel ou un conseil permanent. Il me paraît tout aussi raisonnable d'avoir son conseil immobilier que son avocat. Le domaine est si compliqué qu'il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels. Or la fonction de directeur immobilier, si elle existe dans les grandes sociétés, est encore assez mal connue ou reconnue. En France, dans les PME, les décisions d'implantations sont traditionnellement prises par le président, pour des raisons qui n'ont pas toujours à voir avec la rationalité économique.

Ce genre de fonction existe déjà au sein de grandes sociétés qui se nomment justement "conseils en immobilier d'entreprise." Qu'apportez- vous de plus ?

La vision de l'utilisateur, celui qui paye le loyer et habite l'immeuble. Osons une comparaison : ce n'est pas parce qu' un cadre a fait toute sa carrière dans un cabinet de recrutement qu'il fera un bon directeur des ressources humaines. C'est la même chose : un bon négociateur ne connaît pas forcément les difficultés quotidiennes de la vie d'une entreprise. De plus, il ne peut pas être juge et partie. Une fois la transaction achevée, il passe à autre chose. Or c'est souvent à ce rnoment-là que commencent les difficultés.

Par exemple savoir comment arnénager l'espace, comment gérer les conflits internes,. s'il faut regrouper des sites ou au contraire les éparpiller, comment annoncer un déménagement, comment l'organiser, comment ménager les susceptibilités de chacun, comment gagner des mètres carrés sans changer de lieu, etc. Il faut savoir que les décisions, comme dans d'autres domaines, surtout lorsqu'elles sont désagréables, sont parfois mieux acceptées lorsqu'elles émanent de l'extérieur plutôt que de son supérieur direct. La Gestion de l'espace paraît peut-être anecdotique dans une entreprise. En fait elle est fondamentale, car elle cristallise de très nombreux autres griefs qui ne s'expriment pas. Elle peut même engendrer des effets inattendus : supprimez son bureau fermé à un cadre et il se vengera en ne mettant plus les pieds au siège. Qui y perd le plus ? Voilà pour le côté concret.
D'un point de vue juridique et financier, il y a des tas de petits « trucs » a connaître qui permettent de faire des économies substantielles sur les charges et le fonctionnement quotidien d'un immeuble. Tout cela est souvent confié au responsable des services généraux, quand il y en a un. Pourquoi ne pas créer la fonction de directeur immobilier. Il y a vingt ans, il n'y avait pas de DRH dans les entreprises, on se « débrouillait ». C'est inimaginable au jour d'aujourd'hui. L'immobilier représente le deuxième poste par importance après les salaires dans le bilan d'une entreprise. Cela ne mérite-t-il pas qu'on le confie à un professionnel ?

Précisément, qui sont ces professionnels que vous pouvez faire intervenir ?

Chrysopée joue le rôle d' ensemblier et nous développons un réseau de partenaires dans tous les métiers qui ont trait, de près ou de loin,
à l'immobilier : l'analyse juridique et financière pour l'évaluation d'un patrimoine, la stratégie immobilière pour sa valorisation, l'ingénierie patrimoniale et locative pour les transactions, l'architecture extérieure et intérieure pour la remise en état ou la réorganisation, la gestion pour l'optimisation des charges. Cela ferait beaucoup pour un seul homme ; c'est pourquoi nous avons eu l'idée de cette entreprises. Nous ne sommes pas un simple interinédiaire de plus. Le service à la carte que nous proposons aux entreprises vise à diminuer, on en tout cas à optimiser, leur budget loge ment. Alors que le marché immobilier tertiaire a tendance à ralentir légèrement et que nous abordons probablement une période d'économie, je pense que nous ne serons pas inutiles.