A travers ses enquêtes et ses tables rondes, le Panorama de l'Immobilier d'Entreprise se fait l'écho des préoccupations des aménageurs investisseurs, promoteurs et commercialisateurs. Nous donnons pour une fois Ia parole aux utilisateurs. Leur regard sur le travail des commercialisateurs, les relations avec les collectivités locales et Ia globalisation des prestations associées à l'immobilier.

D'emblée, apparaît une singularité forte des utilisateurs dons leur manière d'aborder Io question du patrimoine immobilier de leurs entreprises : la non pertinence du critère des mètres carrés, qui est l'alpha et l'oméga des opérateurs amont. A cela, trois raisons principales. D'abord, lu qualité de localisation des sites prime sur leur taille, tout particulièrement pour les emplacements commerciaux. Ensuite, deux sites de 20 M2 et de 1 000 M2 récla ment au directeur immobilier (presque) le même travail de négociation et de gestion du bail. Enfin, le patrimoine des "grands" utilisateurs enregistre des fluctuations continues et parfois de grande ampleur au rythme des opportunités locales, des stratégies d'expansion et des mouvements de délocalisation ou concentration, et de la redéfinition du périmètre des groupes (rachat de sociétés, fusions ou alliances). De fuit, s'il ne doit pas être entièrement négligé, le critère des mètres carrés est annexe.

L e groupe Pinault Printemps-Redoute investit dans trois catégories bien distinctes de produits immobiliers. Les plus stratégiques sont les espaces de vente d'une vingtaine d'enseignes grand public", depuis les plus petits tels que les FNAC Service d'une surface moyenne de 50 m2 jusqu'aux entités les plus importantes, les magasins Printemps (surface moyenne 10 000 m2) Deuxième ensemble, les agences ouvertes aux professionnels et les entrepôts logistiques, partagés entre les messageries (pour des surfaces inférieures à 5 000 m2) en lien avec les enseignes nécessitant des livraisons quotidiennes aux clients, et les plates-formes de 10 000 à 200 000 M2 . Représentant moins de 5 % du nombre de sites et de mètres carrés exploités, vient enfin Io troisième catégorie : les bureaux. Au total le groupe exploite plus de 3 500 sites (dont lu moitié à l'international), soit plus de 7,5 millions de mètres carrés en locution, en crédit bail comme en propriété.

Budget, loueur de véhicules, gère également des sites diversifiés entre les parkings, les locaux d'activités où sont réparées les voitures et les boutiques intégrées dans un réseau de 300 points de vente a travers la Fronce. Cette société offre un bon exemple de la difficulté d'appréhender un patrimoine en termes de mètres carrés : comment valoriser les parkings ? En retenant les 25 M2 d'une place vendue à un particulier, ou bien les 15 m2 qui sont Io norme des loueurs ? Budget est locataire de ses implantations, hormis dans les aéroports et les gares de lu SNCF où la société s'engage dons des contrats d'occupation du damaine public. Du fait de lu nature de l'activité, le réseau Budget est principalement situé dans les villes, mais cette contrainte historique se desserre. Certains franchisés installent l'enseigne jusque dans des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Murielle Logrove, directrice de l'administration générale et responsable de l'immobilier de Io BRED, gère deux types de surfaces tertiaires : d'une port, les 260 agences bancoires réparties sur Io Seine-etMorne, Paris rive droite, Io Normandie et les DOM-TOM, où le développement est important ; d'autre port, des immeubles administratifs, parmi lesquels le siège social, Quai de lu Rapée le siège administratif et informatique à Créteil et un ensemble d'autres immeubles de bureaux en Ile-de-France et en province. Lu BRED n'a pus érigé de doctrine quant aux agences, occupées soit en location, soit en propriété : l'emplacement prime sur Ia qualification juridique. Mais la banque est propriétaire des immeubles où sont concentrés ses services fonctionnels, et de certains locaux commerciaux qui ne sont pus exploités en banque. "Cette double casquette de propriétaire et de locataire nous permet d'avoir une vision assez large de lu gestion immobilière" avance Murielle lagrave. L'essentiel de lu problématique immobilier concerne le développement du réseau d'agences. Pour les bureaux, lu gestion du parc de bureaux est moins cruciale limitée aux réorganisations et aux nécessités de regrouper les équipes pour améliorer des synergies
Sofinco (groupe Crédit Agricole), spécialiste du crédit à la consommation, compte 2 200 personnes et 150 sites en Fronce. Le siège social est installé à Evry, sur un site de 5 hectares. La société est également implantée à l'étranger, par le biais de partenariats et le périmètre de gestion immobilière est donc national. Le patrimoine de Sofinco est réparti par moitié entre Paris et la province, entre Ia propriété et la location. Il se compose d'agences commerciales, de plates-formes téléphoniques et d'immeubles tertiaires.
Le parc tertiaire de Nouvelles Frontières est également partagé entre Ia location et Ia propriété, notamment du siège social installé dons l'ancienne Maison de l'Aluminium, Boulevard de Grenelle (environ 5 300 M2) et d'une tour de bureaux, non loin de là, Quai de Grenelle (4 800 M2). Le réseau des 170 agences est implanté sur lu Fronce entière et les DOM-TOM, une cinquantaine d'entre elles est exploitée pur des mandataires. Enfin près de 80 sites répartis sur seize pays étrangers sont gérés par des filiales soumises au droit local. S'il s'est fortement accru au cours des cinq dernières années, ce parc immobilier n'est pas encore parvenu à maturité, même si le félétravail à domicile commence à intéresser certains personnels.
Philippe Hachin, directeur du service Patrimoine de Framatome administre deux types de produits immobiliers. Les bureaux des poles principaux de La Défense et de Lyon, représentant 100 000 m2 détenus en pleine propriété. A l'instar des autres groupes dont il est ici question, Framatome n'a pas élaboré de stratégie immobilière en matière d'arbitrage entre location et propriété. Toutefois la question se pose désormais : un grand groupe industriel appelé à se développer significativement a-t-il intérêt à investir dans la pierre ? Des réflexions sont en cours. Framatome détient également une quarantaine de sites industriels majeurs disséminés sur la Fronce entière. Dans ce registre de biens, la problématique actuelle du groupe est celle du traitement des friches industrielles. Une première opération importante a été conduite sur une usine de Saône-et-Loire, dons le cadre d'un partenariat avec les collectivités locales et la Caisse des dépôts et consignations.
Une outre banque, le CCF, dont le patrimoine comprend des bureaux : sièges sociaux, centres administratifs et informatiques, et un réseau de 750 agences (CCF plus 11 filiales bancaires régionales). Ce patrimoine est détenu pour moitié en propriété, et implanté pour les deux-tiers en province.

Des commercialisateurs à l'écoute... pour les grandes surfaces.

Pour Patrick Tatry-Goulier, responsable du pôle moyens généraux de Sofinco, l'établissement de nouveaux cadres de relations permet de dépasser cette difficulté, et d'améliorer la gestion du patrimoine. Depuis deux ans, lu Sofinco a signé un contrat d'exclusivité nationale avec un réseau de commercialisateurs. "Le deal est simple ; ils nous aident à revendre nos sites difficiles, ils nous aident à trouver le "mouton à cinq pattes", et on les paie au vu des résultats obtenus."

C'est là une solution rationnelle pour les grands groupes, mois elle a des répercussions négatives pour les PME-PMI, privées des moyens d'accords de ce type. Mortine Mariez est directrice générale de Chrysopée, société de direction immobilière externalisée pour le compte d'entreprises petites et moyennes ; elle observe que cette solution renforce les écarts de position entre les grands comptes et les petits clients des commercialisaleurs : "Une société importante peut payer 10 % d'honoraires, voire un peu moins si elle a établi un accord national. Les PME-PMI sont astreintes à payer 20 % ou même 25 % d'honoraires. Mais à ces prix, elles n'ont que peu de garanties quant à la fiabilité des prestations qui leurs sont proposées. Il n'est pas rare qu'un contrat signé sur les instances d'un conseil en immobilier se révèle très défavorable, très coûteux pour des entreprises dont ça n'est pus le métier, et qui ont bien d'autres soucis. Où est le "conseil" ?"

Les opérateurs bancaires notent une complication des procédures d'autorisation de travaux déposés à l'occasion des créations et des reconfigurations d'agences ou lors de l'ouverture de distributeurs de billets en façade. Multiplication des interlocuteurs, instruction des permis de construire qui traînent en longueur dans des proportions de plus en plus gênantes... Cela donne lieu à des décalages nettement marqués entre les contraintes de l'immobilier et les business plan, les besoins de visibilité et de flexibilité de l'entreprise. "Les entreprises doivent être très réactives. Par nature, les cycles de l'immobilier sont déjà très longs entre l'autorisation des programmes, leur financement, la construction... Si l'on rajoute des procédures en amont de ces cycles, on multiplie les tensions dont les répercussions sont majeures pour nous, explique Cécile de Guillebon, directrice des assurances et de l'immobilier du groupe Pinoult-PrintempsRedoute. Or, raisonner et harmoniser des calendriers à 5 ans peut convenir à des entreprises matures ; mais les délais pour des sociétés plus jeunes ne peuvent excéder 6 mois à un an ; pour elles, c'est particulièrement difficile." La société Nouvelles Frontières est confrontée à ce type de difficulté à choque ouverture d'une nouvelle agence : "il nous faut une licence pour ouvrir ; mais en attendant de l'obtenir, nous sommes obligés de signer le bail et de payer une location. Ia lenteur des procédures administratives peut nous coûter cher", regrette Akrio Rebouh, chargée de la gestion du parc immobilier de Nouvelles Frontières. Michel Grossi, directeur immobilier du CCF poursuit dans le même registre de préoccupations : L'actualité du transport de fonds nous impose de reconfigurer certaines de nos agences. Le rallongement des délais et des procédures peut nous mettre dons l'impossibilité de respecter les échéances légales, et nous exposer à des sanctions très lourdes dont Io fermeture de sites."

Autre contrainte, outre questionnement : quels partenariats établir avec les collectivités locales ? Sofinco offre un exemple éclairant du type de problème susceptible de se poser : "Lorsque nous avons lancé lu nouvelle identité visuelle de l'entreprise, nous avons pris tous les délais pour que l'événement intervienne partout simultanément. Au dernier moment, certaines villes ont négocié leur accord final contre un effort supplémentaire de Sofinco dons l'embellissement des façades ! Il paraît effectivement normal que les sociétés qui ont des moyens, participent à l'embellissement de lu ville, et ou maintien de lu qualité de son armature urbaine commerciale, mois il fout clarifier ce rôle. Il doit s'agir d'un partenariat, estime Patrick Totry-Goutier, et non d'un rapport de force." Framatome connaît Io même problématique pour ce qui concerne le réaménagement des friches industrielles. "lu relation avec les collectivités locales et leurs services techniques peut être aléatoire et instable. Nous sommes très courtisés lorsque la ville souhaite voir se développer l'entreprise ; mais nous sommes évincés quand la même ville souhaite récupérer telle ou telle emprise foncière !" Des associations comme Nacore International peuvent se constituer comme des plates-formes de rencontres et de débats entre les responsables des collectivités et les directeurs immobiliers des sociétés. Ces négociations permettraient de résoudre ces problèmes d'ajustements réciproques des contraintes et des enjeux des uns et des outres.

Nacore International pourrait intervenir utilement sur un autre chantier, celui de la clarification et de la modernisation des baux commerciaux. "Certains baux commerciaux sont d'une lourdeur absolument considérable, s'inquiète Akrio Rebouh (Nouvelles Frontières). En effet, en retenant des emplacements numéro 1, nous nous trouvons dans l'obligation d'assumer toutes les charges du propriétaire sons l'être : le "606", ou même des périodes fermes de 9 ou 12 uns, les charges foncières, les travaux... !". Michel Grossi (CCF) continue : "il fout distinguer les différents marchés : boutiques/bureaux, Paris/Province, bailleurs institutionnels/particuliers mais en général, les mentalités doivent évoluer. Les bailleurs doivent intégrer que pour les utilisateurs l'immobilier est un outil de travail et le loyer la contrepartie d'un service. Or pour les bailleurs, l'immobilier est avant tout un produit financier et le loyer la rémunération du capital, d'où blocages et tensions. L'utilisateur n'est pas seulement un locataire qui assure un rendement triple net mais un client qui exige un vrai service". Pour Philippe Hachin (Framatome) une solution consiste dans la modification du décret de 1953. Mais en attendant, Nacore doit intervenir pour que les constructeurs et les commercialisateurs ne soient pas seuls à aborder les problèmes dons les instances du milieu professionnel.

Pendant longtemps, les utilisateurs ont pris des bureaux vides, qu'ils devaient même parfois aménager eux-mêmes. Depuis quelques années, les prestations se multiplient : location de bureaux immobiliers mais aussi de pièces de mobilier, audits et conseils divers, "space planning" ' services à la personne... Il semble probable que bientôt les loueurs aillent jusqu'à proposer le recrutement de certaines catégories de personnels.
Les utilisateurs accueillent avec intérêt cette offre nouvelle, mais formulent diverses remarques critiques. Tout d'abord, les prestataires ne sont pus encore suffisamment nombreux pour qu'une concurrence puisse s'exercer. Il leur manque aussi une couverture territoriale à Ia bonne échelle du périmètre patrimonial des grands groupes. "Il n'est pas difficile de contracter avec eux dans les grandes agglomérations. Mais ils sont aujourd'hui incapables d'intervenir dans les mêmes conditions dans les plus petites villes, ou alors à des coûts prohibitifs", note Michel Grossi (CCF). Martine Mariez (Chrysopée) s'interroge que à la réalité de la globalité des prestations proposées. "Quand on examine précisément ce que les conseils font à l'intérieur de cette globalité, on se rend compte qu'il manque une cohérence dans la prestation. On reste souvent dons des prestations spécialisées et mol reliées entre elles ; ce ne sont que des morceaux de compétences, qui ne sont pus prises en charge pur un véritable ensemblier".
"Chez Sofinco, nous avons décidé d'avancer sur un point qui est celui de l'entretien et de Ia maintenance de notre patrimoine, explique Patrick TatryGoutier. Jusqu'alors, nous avions 560 intervenants sur la question de la maintenance : électriciens, chauffagistes, menuisiers, etc. Cela nous imposait un travail infernal de suivi, de contrôle, de facturation, mais nous avions peu de certitudes quant à Ia qualité, au respect des délais et des coûts. Pour résoudre ce problème, nous avons passé un contrat de maintenance global avec un partenaire qui a une bonne couverture nationale de 53 agences. Nous avons maintenant une facture et une seule par quadrimestre accompagnée d'un reporting précis qui fait l'objet d'une réunion de validation entre les partenaires. Par ailleurs nous mesurons l'indice de salisfaction de notre "client interne" par l'intervention d'un institut d'évaluation indépendant qui enquête auprès de nos directeurs d'agences et établit des ratios de qualité ; le tout dans les limites du budget dont nous disposions auparavant.

La mise en oeuvre de ce type de solution nécessite toutefois que le prestataire dispose d'un interlocuteur unique et pertinent dans l'entreprise, qui puisse suivre, négocier et contrôler la réalisation des missions. "L'externalisation ne doit surtout pas conduire à priver l'entreprise de ses propres compétences, avance Murielle Lagrave (BRED). L'immobilier est un poste important dons le bilan d'une société, et il faut foire admettre que le métier de directeur de l'immobilier occupe un poste stratégique", ajoute Martine Moriez (Chrysopée).

"Le positionnement de la fonction est effectivement fondamental", confirme Jean-Pierre Divolis (Budget). En interne, les directeurs immobiliers sont confrontés à deux enjeux majeurs. Ils doivent d'une part, faire accepter que l'externalisation de certaines tâches et le maintien d'lune compétence forte au sein de l'entreprise ne sont pas deux perspectives contradictoires, mais cela suppose de faire évoluer la fonction et son contenu. D'outre part, "ils ont à faire comprendre, poursuit Cécile de Guillebon (PinoultPrintempsRedoute), que la mission du directeur immobilier ne prend pas fin une fois que le bail est signé, au contraire c'est à partir de ce moment qu'elle commence vraiment".