Florence BOCCARA

Encore peu nombreux dans les entreprises françaises, les directeurs immobiliers souffrent d'un déficit d'image et d'un manque de reconnaissance Leur situation s'apparente à celle des directeurs des ressources humaines (DRH) vingt ans plus tôt » Cette phrase d'un directeur immobilier résume l’état d'esprit d'une profession en pleine mutation. « Pendant plusieurs décennies, les dirigeants de société géraient de façon empirique au coup par coup leur problématique immobilière », note Nicolas Lerègle directeur immobilier de Sanofi-Synthélabo, auteur d'un ouvrage : « Les Nouveaux Directeurs Immobiliers » (lire ci-dessous).

Aujourd'hui, ces réponses s'élaborent sur la base de critères immobiliers, juridiques et financiers », indique Joëlle Chauvin, directeur immobilier de la compagnie d’assurances Aviva et élue Directeur immobilier de l'année 2003 par l'association CoreNet (1). « Ce qui est trompeur c'est que les opérations Immobilières sont en apparence ponctuelles. Or elles engagent l'entreprise sur du long ternie Ainsi, la moindre erreur coûte cher », précise son homologue de Sanofi , En l’espace d'une dizaine d'années, la pierre est devenue à la fois un élément de création de richesse et un vecteur emblématique de la modernité d’une entreprise», ajoute Guy Bernfeld, directeur général adjoint d’Icade, filiale immobilière du Groupe Caisse des Dépôts et Consignations « Considéré comme un élément stratégique, l'immobilier constitue un levier efficace pour amorcer des réorganisations dans les entreprises du publie et du privé.»

Dans un passé encore récent, le rôle du directeur immobilier, surnommé « DI », se bornait à la maîtrise d'ouvrage des bâtiments en construction et à la gestion en bon père de famille d’un patrimoine détenu en propre. La crise du secteur du début dès années 1990 a changé la donne. Elle a eu des conséquences sur les bilans des entreprises, propriétaires de biens immobiliers. Certaines, désireuses de se recentrer sur leur métier principal ont profité de la reprise du marché pour faire le ménage dans leurs actifs, empocher du cash et mieux rationaliser leur espace de travail. " Le besoin a créé la fonction, résume Nicolas Lerègle.

Face aux nouveaux enjeux économique, le DI a acquis des compétences financières qui lui permettent de « concevoir » des montages sophistiqués afin d'optimiser la rentabilité des projets. « Le Directeur immobilier n'est plus celui du béton ni de la logistique, sa fonction a pris de la hauteur », explique Jean-Claude Bourdin, secrétaire général de l'Institut de la construction et de l'habitat (ICH), une école de formation aux techniques immobilières. « L'immobilier est devenu une ressource à gérer au même titre que les hommes ou les finances », estime le responsable d'Icade « Ce professionnel est d'ailleurs de plus en plus associé en amont aux décisions politiques de l'entreprise », souligne Stéphane Bazin, directeur général du groupe Bazin, spécialisé dans la gestion immobilière des entreprises, des institutionnels et des particuliers.

Une reconnaissance récente

Certains professionnels occupent une place privilégiée dans l'organigramme de leur société et dépendent directement de la direction générale « Bien que rattachée au président, la direction immobilière entretient des relations transversales avec les directions financière, comptable, informatique et des ressources humaines. En outre, elle garde un contact permanent avec le terrain, notamment avec les chantiers en cours », insiste la responsable d'Aviva. « Ce métier comporte plusieurs facettes. Nous devons répondre aux besoins de nos clients internes, c'est à dire à chaque entité du groupe. En tant qu'assureur nous devons donner à nos assurés les meilleures performances possibles d'un investissement immobilier. En tant qu'investisseur immobilier mon travail consiste à optimiser la rentabilité de notre portefeuille d'immeubles ou de nos participations. »

La direction immobilière n'est pas représentée dans toutes les entreprises. Même au sein des grands groupes, la situation est contrastée. Alors que chez Renault l'immobilier regroupe près de 150 personnes, chez Alcatel, on a réduit les effectifs au strict minimum Pour le spécialiste d'ICH « les DI représente un parc d'emplois assez limité, ils ne sont pas plus de 200 dans l'Hexagone ». « Reste que ce n'est pas parce que ce genre de direction n'existe pas que l'immobilier n'est pas géré. A l'échelle des filiales opérationnelles, il y a toujours une personne qui s'en occupe, sauf que sa mission vient s'ajouter à une autre qui, parfois, n'a pas de rapport »,nuance Stéphane Bazin, dont la société gère depuis six ans les actifs immobiliers d'Alcatel. Le manque de moyens ou d'effectifs incitent, en effet, les entreprises à solliciter des sociétés extérieures spécialisées dans le conseil immobilier afin de réaliser des audits ou des missions. La société Chrysopée, spécialisée dans la direction immobilière externalisée, travaille avec Carrefour, Danone et L'Oréal.

« La reconnaissance de la fonction immobilière est assez récente dans les sociétés françaises, ce qui est paradoxal car l'immobilier représente un poste crucial et nécessite une gestion efficace », indique Ingrid Nappi-Choulet, professeur titulaire de la chaire d'immobilier à l'Essec. Avant le marasme des années 1990, la majorité des sociétés était propriétaires des locaux qu'elles occupaient et la valeur de leurs biens s'appréciait au fil du temps. Aujourd’hui le cycle de la pierre s'est considérablement raccourci.

La pierre est devenue un actif quasi liquide. On doit en permanence optimiser l'occupation du patrimoine et surveiller la rentabilité des immeubles », fait remarquer Guy Bernfeld. « En matière d'immobilier, on doit être économe. Une dérive de 5 % des charges génère de grosses dépenses », alerte Joëlle Chauvin. « En outre, l'immobilier d'entreprise doit être flexible en permanence afin de s'adapter au contexte économique ambiant Le DI doit trouver davantage de mètres carrés en cas d'expansion Il doit en revanche choisir des espaces plus réduits en cas de réduction d'effectifs », souligne un commercialisateur de bureaux.

Malgré les développements récents de la profession, certains directeurs immobiliers peinent encore à se faire une place. Ces derniers éprouvent des difficultés à asseoir leur autorité et à convaincre leurs dirigeants du bien fondé de leurs propositions. « Il y a quelques mois, un DI en poste m'a demandé de réaliser un audit immobilier pour le compte de sa société. Le but avoué de sa requête ? Démontrer à sa direction générale, réticente à ses solutions qu'un professionnel extérieur aboutissait aux .mêmes conclusions », raconte Martine Mariez PDG de Chrysopée.

Les récents mouvements d'externalisation du patrimoine immobilier de certaines grandes entreprises françaises signent-ils la mort des directions immobilières ? « Assurément pas Cela ne signifie pas vider la direction immobilière de sa substance », estime Stéphane Bazin. « Plus que jamais les entreprises ont besoin d'un DI en interne ». « Ce n'est pas parce qu'une entreprise devient locataire qu'elle ne prend plus de décisions concernant l'occupation de ses locaux Entre outre, le DI doit étudier les immeubles encore détenus, proposer des arbitrages et sélectionner les immeubles, usines ou magasins à vendre, à louer ou à acheter ». « Si ce genre de compétences immobilières n'est pas représenté dans la société, il y a de fortes chances que l'entreprise ne soit pas en mesure d'opter pour la meilleure solution, sélectionner le prestataire de services adéquat, analyser les nombreuses sollicitations des sociétés de conseil en immobilier », plaide la responsable de Chrysopée. « Sans relais en interne, une politique immobilière à moyen ou long terme paraît difficilement réalisable », résume Jean-Claude Gourdin. « Reste qu'au lieu d'être à la tête d'un service pléthorique, le DI nouvelle génération dirige une équipe réduite composée de personnes aux profils de spécialistes», ajoute le représentant de l'Icade. Reste que le peu de reconnaissance de cette fonction se reflète dans l'absence de diplômes.« Plusieurs grandes écoles et universités forment depuis quelques années les nouvelles générations aux métiers de l'immobilier, peu en revanche abordent la gestion de cette ressource, et aucune ne délivre un diplôme pour exercer cette profession », se désolé Ingrid Napp Choulet.
(1) Corporate Real Estate Network (CoreNet) est une association d’origine américaine qui regroupe des professionnels de l'immobilier. Elle est présente dans différents pays européens dont la France.